杭州南京的房貸利率降了!樓市要鬆綁了?

杭州南京的房貸利率降了!樓市要鬆綁了?
杭州南京的房貸利率降了!樓市要鬆綁了?

最近一段時間,杭州、南京等城市首套房貸利率出現下調,市場預期樓市放鬆的週期即將來臨。但在筆者看來,從房企融資環境、按揭貸款首付比等指標的變化趨勢看,現在預期樓市放鬆還為時尚早。那麼,現在是不是剛需出手購房的好時機呢?且看下文分析。

房企融資環境保持偏緊

今年以來,在添加社會融資增長低迷環境下,房地產開發資金保持偏緊趨勢。Wind數據顯示,1-10月,房地產開發資金來源同比僅增長7.7%。更重要的是,在房地產嚴調控的大環境下,房地產開發資金來源中,銀行貸款資金大幅減少了7.3%(參見下圖)。

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如此,房企不得不尋求銀行貸款之外的其他籌資方式,如自籌資金、應付賬款、發債、信託貸款等。然而,非銀渠道籌資的成本,要遠高於銀行貸款的成本。

首先,從房企頗為青睞的房地產信託渠道看 ,截至今年二季度末,資金信託餘額中,投向房地產的規模高達2.51萬億元,佔比持續上升到12.32%。資金成本方面,10月末房地產信託產品的主體——2年期和3年期房地產信託收益率分別達到8.47%和10.4%,均創下2015年以來新高(參見下圖)。

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其次,從房企的債券融資成本看 ,在境內債券融資方面,今年以來AAA、AA+和AA不同信用評級房企信用債利差(融資成本)都出現了不同程度上升,特別是AA+和AA上升趨勢尤為明顯。直到11月之後,隨着“一行兩會”出台一系列救助民營企業債券融資政策之後,低等級房企信用債的利差才有所回落,但仍處於2015年以來的高位水平(參見下圖)。

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在境內債券融資成本高企的背景下,許多大型房企也在尋求境外債券融資渠道。例如,恆大集團的公告披露,10月31日和11月19日先後發行20億美元2年、4年和5年期美元債,發行利率為11%、13%和13.75%,這或許可以説明,大型房企都在未雨綢繆地準備過冬的糧草。另外,根據克爾瑞研究的統計,今年上半年60家重點上市房企的平均融資成本為6.33%,較2017年全年的6.03%上升了30bp。

綜上可見,從房企融資環境、融資成本看,當前討論樓市鬆綁還為時尚早。

個人按揭貸款利率正在觸頂

另外,眾所周知,按揭貸款利率,是觀測樓市金融環境的又一關鍵指標。根據按揭貸款的監管取向,筆者認為:(1)相對於首套房貸利率,二套房貸利率更能反映房貸市場是否鬆綁;(2)相對於房貸利率水平,首套房和二套房的首付比例,更能反映房地產市場融資環境鬆緊程度。下面來詳細分析:

首先,看首套房貸利率和首付比例。 融360最新發布的《中國房貸市場月度報告》,摘取了全國35個城市、533家銀行房貸報價利率和首付比例的數據。該報告顯示,以2016年10月為起點,本輪首套房貸利率已連續上升了24個月,今年10月末達到5.71%,累計漲幅為1.27個百分點,其中8月、9月、10月漲幅明顯放緩,反映到市場上正是最近幾個月一些城市首套房貸利率下降趨勢隱現。

在首付比例方面,今年10月,2成首付比例的佔比保持不變,3成首付比例較上月回落0.56個百分點至77.49%。換言之,3成以上的高首付比例的現象仍在增加。由此可知,從首付比例看,房貸並未出現放鬆的趨勢(參見下圖)。

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其次,看二套房貸的情況。 二套房貸利率上漲起步於2017年4月(5.39%),已連續上漲了19個月,10月末達到6.07%,漲幅(0.68個百分點)不及首套房貸利率的漲幅。在首付比例方面,在此以4成及以下比例來衡量二套房貸的額度限制,該比例越低,説明二套房貸額度限制越嚴厲。至今年10月末,二套房4成及以下首付比例已下降至34.33%(參見下圖),換言之,65%以上都需要支付4成以上的首付比例,而且高首付比例佔比還在不斷上升,這同樣可以看出二套房的貸款額度沒有任何放鬆的跡象。

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最後,不同城市的房貸政策在分化。 一線城市中,上海的首套房貸利率最低,10月末僅為5.19%,這一輪上漲週期的漲幅也最小。與此同時,上海也是二套房貸利率最低且漲幅最低的城市。而北京成為二套房貸利率最高的城市,深圳則是二套房貸利率漲幅最大的城市。

從10月漲幅來看,北京、廣州、南京、杭州、武漢六個城市的首套房貸利率出現了不同程度的下降,其他城市持平或繼續保持上升態勢。在二套房貸利率方面,僅有北京和武漢出現下跌。

在二套房首付比例方面,南京、蘇州繼續執行8成首付比例,廣州、深圳為7成,北京、杭州等城市為6成,上海為5成,只有石家莊、南昌、福州、珠海、東莞等三線城市執行4成。

以上變化趨勢大體可以説明:

在銀行層面,北京、南京、杭州等熱點城市按揭貸款依然是安全優質資產,這些城市按揭貸款利率回落,是對前期過於嚴厲的首套房貸款政策的矯正;

對於二套房貸款政策,南京、深圳、北京、杭州等熱點城市依然維持高首付比例,貸款政策沒有放鬆跡象;

在鄭州、蘇州、珠海、東莞等三線城市,銀行對於這些城市的房貸政策繼續採取高利率、低二套房首付比例的政策,以期賺取更高的房貸業務收入。

房貸利率的前景預測

房貸利率的前景,一方面取決於房地產調控政策的趨勢,另一方面與資金市場整體成本密切關聯。

從歷史數據看,房貸利率與10年期國債收益率走勢密切關聯,前者相對後者有2-3個季度的滯後期。這一相關性在以下兩個時間段表現得尤為明顯:

2011年8月30日,10年期國債收益率出現峯值,等到2011年12月,房貸利率出現峯值,相隔4個月左右;

2014年1月6日,10年期國債收益率出現峯值,等到2014年7月,房貸利率出現峯值,相隔7個月左右。

進入2018年以來,10年期國債收益率峯值出現在1月份,考慮到整體流動性寬鬆趨勢明確,個人住房貸款利率的上行空間已經十分有限,房貸利率短期內見頂的可能性較大。

杭州南京的房貸利率降了!樓市要鬆綁了?
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綜合來看,儘管房貸利率可能會暫緩上漲,但從房企融資、房貸首付比等指標來看,現在談論樓市鬆綁的趨勢還為時尚早。在“房住不炒”的調控精神指導下,近期房價出現再度上漲的可能性較低,對於普通購房者而言,首付比例下調之時,或許是入場購房的最好時機。

文| 黃志龍